2016年，北京市住房租賃市場累計交易200多萬套次，住房租賃規(guī)模與新房、二手房的規(guī)模之比為6∶1。面對如此龐大的交易規(guī)模，如何保障相對弱勢的租客?近日，市住建委會同多部門聯(lián)合起草了《關(guān)于加快發(fā)展和規(guī)范管理本市住房租賃市場的通知(征求意見稿)》。昨天開始，正式向社會公開征求意見。

未來，這一新政將涉及北京市國有土地上依法建設的住房、集體建設用地上符合城鄉(xiāng)規(guī)劃建設的租賃住房。新政涉及增加租賃住房供應、建立住房租賃監(jiān)管平臺、提供便捷公共服務等多方面。

市住建委相關(guān)負責人表示，該新政的目的在于完善購租并舉的住房體系，建立健全出租住房合法、主體權(quán)責明晰、市場行為規(guī)范、租賃關(guān)系穩(wěn)定、權(quán)益得到有效保障的住房租賃管理服務制度;同時，多渠道增加租賃住房供應，培育機構(gòu)化、規(guī)?；》孔赓U企業(yè)，引導居民形成先租后買的梯次消費模式，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

1 租房網(wǎng)簽

本市將搭租賃監(jiān)管平臺

在北京，無論是買新房、還是買二手房，交易環(huán)節(jié)必過的一關(guān)就是“網(wǎng)簽”。交易到住建部門備案、雙方公開透明，房子的信息更真實，也防止出現(xiàn)“一房多賣”。

此前本市在租房網(wǎng)簽方面尚處空白。但未來隨著租房新政的落地，本市將實現(xiàn)租房合同網(wǎng)上簽約。

根據(jù)征求意見稿，本市將組建住房租賃監(jiān)管平臺，其中就涉及租房網(wǎng)簽。

幾天前，杭州方面宣布打造全國首個智慧租賃平臺，而北京的租賃監(jiān)管平臺將提供更多的服務。市住建委相關(guān)負責人解釋，與傳統(tǒng)平臺不一樣，政府部門只是打造一個監(jiān)管平臺，將鏈接市場上各式各樣的網(wǎng)絡交易平臺，再由網(wǎng)絡交易平臺直接面向社會為老百姓提供服務?，F(xiàn)在一些房屋中介已有的交易網(wǎng)站，符合相關(guān)要求，就能成為網(wǎng)絡交易平臺。

如果有市民想把房子對外出租，就可以到這些平臺上發(fā)布信息，平臺還可以向老百姓提供網(wǎng)上簽約、登記備案申請、交易資金監(jiān)管、信用信息查詢等服務;老百姓也可以像淘寶一樣，給相關(guān)企業(yè)好評、差評，作信用評價。

新政亮點

平臺要替房東、租戶保密

網(wǎng)絡交易平臺、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)、住房租賃企業(yè)等應當對獲取的租賃當事人相關(guān)信息負有保密責任，不得違反法律法規(guī)要求和約定使用相關(guān)信息。

與此同時，住房城鄉(xiāng)建設部門也會會同相關(guān)部門加強對網(wǎng)絡交易平臺的動態(tài)核查，發(fā)現(xiàn)網(wǎng)絡交易平臺不符合相關(guān)條件、在住房租賃服務過程中存在違法違規(guī)行為的，市住房城鄉(xiāng)建設部門可按規(guī)定終止其與住房租賃監(jiān)管平臺的系統(tǒng)鏈接;涉嫌犯罪的，移交公安部門依法追究刑事責任。

2 子女入學

京籍無房租戶跨區(qū)入學 要“雙滿三年”

租房，還是買房?住房剛需族在做這道選擇題時，不少人是因為子女上學問題選擇了后者。在此次租房新政中，如何保障租客在子女入學上的權(quán)益?

政策的突破在于對京籍無房戶上，這上面有個“雙滿三年”的條件。征求意見稿顯示，本市戶籍無房家庭，符合在同一區(qū)連續(xù)單獨承租并實際居住3年以上且在住房租賃監(jiān)管平臺登記備案、夫妻一方在該區(qū)合法穩(wěn)定就業(yè)3年以上等條件的，其適齡子女可在該區(qū)接受義務教育。

也就是說，如果一家三口戶籍在延慶，無房，在海淀區(qū)租房，以前子女上學基本需要回到延慶;而現(xiàn)在，在海淀實際租住3年以上、夫妻有一方在海淀有穩(wěn)定工作，并在監(jiān)管平臺上完成了登記備案，孩子就可在海淀上小學、初中。

對于非京籍租戶，其實本市此前就已經(jīng)有申請就近入學的政策，新政并未有明顯差別：根據(jù)監(jiān)管平臺登記備案信息、本市關(guān)于非京籍人員子女接受義務教育具體規(guī)定，申請在所在區(qū)上小學、初中。

但也有教育人士提醒，在子女入學方面各區(qū)有各區(qū)的政策，具體操作環(huán)節(jié)仍需要關(guān)注教育部門的政策信息。

新政亮點

京籍租公租房可辦戶口登記

細看新政征求意見稿，對于辦理戶口登記方面，市場化租房并未明確;而是在保障房方面有所優(yōu)化。

承租人為本市戶籍，承租公共租賃住房和直管公房的，可根據(jù)住房租賃監(jiān)管平臺登記備案的信息依法申請辦理戶口登記和遷移手續(xù)。這樣一來，一些是北京集體戶口的公租房家庭，就可以把戶口落到公租房上。

目前，本市公租房還未真正開放戶口登記和遷移。“不像產(chǎn)權(quán)房，公租房退租比較頻繁，如果能把戶口落在公租房上，戶口如何遷移等細則還需要進一步探討。”本市運營保障房項目的一位負責人說。

此外，如果承租人為非本市戶籍的，可根據(jù)住房租賃監(jiān)管平臺登記備案的信息依法申請辦理居住登記卡或申領(lǐng)居住證。

3 房源質(zhì)量

不得改變房屋布局分割出租

并不是所有的住房都能對外出租。在征求意見稿中，對于可以對外出租的房源有著十分明確的限制，從而保障租戶的承租權(quán)益。

除了結(jié)構(gòu)、消防等方面的安全要求外，出租住房還要滿足基本使用功能：以原規(guī)劃設計為居住空間的房間為最小出租單位，不得改變房屋內(nèi)部布局分割出租;廚房、衛(wèi)生間、陽臺、儲藏室等不宜居住的空間不得出租用于居住;人均居住面積不得低于本市規(guī)定的標準。

這里面的“不得改變房屋內(nèi)部布局分割出租”基本給市場上處于模糊地帶的“客廳打隔斷租房”拉入禁區(qū)。在熱播的電視劇《歡樂頌》中，2202房間就是這種“N+1”式房源?，F(xiàn)實中，在房東和租戶看來，這種房源平攤到每間租戶的租金更少、房東拿到的總租金更多，因此頗受歡迎;但在消防、安全等部門看來，這類房子存在諸多風險。

業(yè)內(nèi)分析

短期內(nèi)市場供給房源將減少

鏈家研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)給記者出示了一份數(shù)據(jù)：北京租賃市場中有150萬套租賃房源，其中公寓運營機構(gòu)管理房源數(shù)量占比20%，二房東管理房源數(shù)量占比40%，這兩類群體中都有人采取“N+1”的方式對房屋進行改造后出租。

也有一家專門從事公寓租賃的企業(yè)負責人向記者透露，目前北京市場上一旦明確禁止“N+1”，就將轉(zhuǎn)而開發(fā)新產(chǎn)品。“從技術(shù)角度上看，這種隔斷產(chǎn)品不是簡簡單單壘一堵墻，而是在通風、消防、采光、隔音等方面有諸多技術(shù)要求，一般小型租賃企業(yè)很難達到標準，反而影響了房屋質(zhì)量。”

“征求意見稿中明確了租賃房源不得以‘N+1’的形式出租，會導致租賃市場中可出租房間數(shù)量減少。”楊現(xiàn)領(lǐng)說。

從租金的角度上看，短期內(nèi)也將提高單間房屋租金水平。目前市場中的公寓企業(yè)和二房東管理房源數(shù)量占比超過60%，目前市場中的租賃人口大多以合租、單間為主要居住方式，單間供給能力的收縮有可能使得這部分人承擔的租金增加。

4 租金保障

合同期內(nèi)房東不得單方面漲租

過去3年的時間，程序員王碩已經(jīng)在沙河、回龍觀、北苑租了四套房。原因很簡單：房東總想漲房租，每次都還是兩三千元的漲幅;如果租不起，就只能換房。

錢的問題，一直是租房生活的一大痛點。根據(jù)租房新政，租賃當事人應當根據(jù)出租住房所在區(qū)域市場租金水平合理約定租金，合同期內(nèi)房東不得單方面提高租金。

押金方面，如果房東收取押金的，應當在合同中約定押金的數(shù)額、管理或托管方式和退還時間等。除合同另有約定外，自合同終止日起3個工作日內(nèi)，房東應將押金退還租戶。

新政亮點

政府發(fā)布租金“參考價”

根據(jù)征求意見稿，市住房城鄉(xiāng)建設部門應當建立住房租金發(fā)布制度，及時發(fā)布住房租賃市場實際成交租金水平等信息。

記者獲悉，住建部門未來將發(fā)布的這個租金“參考價”并不是強制要求房東和租戶照此出租，而是起到參考作用。房東和租戶可以根據(jù)這個價格水平，約定具體的租金情況。

“結(jié)合之前的入學舉措，未來新政對重點學區(qū)的租房市場租金影響不會很大。”楊現(xiàn)領(lǐng)分析，一方面落戶和入學的限制條件很嚴格，邊際增量可以忽略，另一方面，學區(qū)房價格取決于換房能力和資金條件，與租房需求沒有太大關(guān)系。

5 鼓勵長租

房東不得暴力驅(qū)逐租戶

租金、租期穩(wěn)了，租賃生活才能真正穩(wěn)定。在租期方面，新政鼓勵當事人簽訂長期住房租賃合同，當事人簽訂3年以上住房租賃合同且實際履行的，可以獲得相關(guān)政策支持;而住房租賃企業(yè)出租自有住房的，除承租人另有要求外，租賃期限也強制要求不得低于3年。

“目前的租賃周期通常不足一年。”楊現(xiàn)領(lǐng)分析，租賃周期短的原因中有租房人口流動性強等客觀的市場原因，也有租客權(quán)益保護不夠等政策原因。征求意見稿中對于租賃期限的規(guī)定，將鼓勵住房租賃企業(yè)通過與租客簽訂長期租約獲取政策支持，也將增加租賃人口的穩(wěn)定性。

此外，“惡房東”形象也被明禁：房東在租賃期間不得采取暴力、威脅或者其他強制方式驅(qū)逐租戶，未經(jīng)租戶同意不得擅自進入出租住房。

如果房東在租賃期間出售出租住房的，應當提前3個月通知租戶，并不得影響租戶正常使用，租戶在同等條件下享有優(yōu)先購買權(quán)。如果租賃期屆滿，房東不再繼續(xù)出租住房的，應當提前1個月以上通知租戶;繼續(xù)出租的，同等條件下原租戶享有優(yōu)先承租權(quán)，但如果原租戶存在重大違約行為的除外。

專家呼吁

能否為長租合同“減稅”?

在新政中，雖然鼓勵三年以上的租期，甚至提供政策支持，但是，具體的支持政策則留有伏筆。記者采訪專家及業(yè)內(nèi)人士了解到，對于鼓勵長租合同，較好的一項政策就是“減稅”。

雖然目前北京已經(jīng)實施備案登記申請，但主要是靠房東、租戶線下操作。由于申請人主要是為了辦理子女入學等涉及自身利益事項，不少人都選擇不申請。不申請的原因之一就是為了“逃稅”。

以個人出租住房可按5%綜合征收率計征稅款舉例，應納的稅款等于含稅銷售額乘以5%。如果個人出租住房租金收入是5000元，承擔的稅款為5000乘以5%，即250元。

“如果租賃合同穩(wěn)定，期限較長，稅務部門可以考慮減免或降低部分稅，從而有助于租賃市場的長期穩(wěn)定。”北京市房地產(chǎn)法學會副會長趙秀池說。

6 轉(zhuǎn)租限制

不得出現(xiàn)“連環(huán)單”轉(zhuǎn)租

“二房東”現(xiàn)象是合租過程中最常見的，租戶本以為是跟房東簽的合同，但沒想到對方其實跟自己一樣也是租戶。在此前的案例中，經(jīng)常發(fā)生“二房東”偽造證件轉(zhuǎn)租等問題。

因此，在這次的租房新政中，專門對“轉(zhuǎn)租”有了限制。即：承租人不得擅自轉(zhuǎn)租、合租，合同明確約定可以轉(zhuǎn)租、合租的除外;承租人根據(jù)合同約定轉(zhuǎn)租、合租的，應當按本辦法規(guī)定辦理住房租賃登記備案;次承租人不得再次轉(zhuǎn)租。

權(quán)威解答

如何避免出現(xiàn)“黑中介”?

同樣，對于承攬租賃服務的房屋中介，新政也劃出不少“硬杠杠”：房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)從業(yè)人員應當實名服務;房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)為當事人提供租賃經(jīng)紀服務的，應當核對當事人身份證件、出租住房的權(quán)屬證明;房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)不得為不符合出租條件的住房提供租賃經(jīng)紀服務;地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)不得收取任何未予標明的費用;房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)應當協(xié)助住房租賃當事人辦理住房租賃登記備案。

專家解讀

高房價下，租房更劃算

“租賃的需求是絕對的剛需。如果大力發(fā)展租賃市場，對房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定有所助益。”趙秀池給記者算了一筆賬，假設購買一套90平方米的房子花費500萬元，如果把500萬元放在銀行，按2.75%的利率計算，一年利息是13.75萬元，平均每月是1萬多。按1萬元的標準在北京租房，租到的基本都是高端住宅。“這樣看來，在高房價的背景下，租房是更劃算的。” 既然租房更劃算，為何老百姓不愿意租房?在趙秀池看來，此前租房所面臨的子女就學、租賃不穩(wěn)定等多重難題，讓許多家庭不得不“勒緊褲腰帶”湊首付買房。如果能保障租戶享受更多公共服務的權(quán)利，就能讓家庭繼續(xù)穩(wěn)定地租房。

“前些年對租賃市場的培育不夠，更多是公租房，近幾年才逐漸提出社會租賃。”北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會秘書長陳志說，這版租房新政在建設、服務、金融支持等方面有所細化，有利于構(gòu)建北京的“購租并舉”住房體系。

趙秀池說，大力發(fā)展租房市場，能對平抑房價發(fā)揮作用，也能穩(wěn)定房地產(chǎn)市場預期。

政策延伸

今后5年本市50萬套租賃住房如何建?

今年4月，《北京市2017-2021年及2017年度住宅用地供應計劃》和《北京市2017年度國有建設用地供應計劃》同時發(fā)布，明確未來五年全市計劃供應住宅用地6000公頃、年均1200公頃，以保障150萬套住房建設需求。

在這150萬套住房中，將包括租賃住房50萬套。這些租賃住房如何建設?未來北京如此大規(guī)模的租賃住房誰來運營?

昨天的租房新政中，也專門強調(diào)要多渠道增加租賃住房的供應，各區(qū)人民政府應當根據(jù)各區(qū)實際加強租賃住房用地保障，通過在產(chǎn)業(yè)園區(qū)、集體建設用地上按規(guī)劃建設租賃住房等方式加大租賃住房供應。

根據(jù)征求意見稿，新建租賃住房應當配置教育設施，居住人口達到一定規(guī)模、15分鐘步行范圍內(nèi)無醫(yī)療衛(wèi)生機構(gòu)的，應當依據(jù)標準和規(guī)劃予以設置。

與此同時，新建租賃住房將優(yōu)先面向產(chǎn)業(yè)園區(qū)、周邊就業(yè)人員出租，促進職住平衡。

同樣，未來運營這些租賃房的將是更加專業(yè)的機構(gòu)。本市將鼓勵發(fā)展規(guī)?；I(yè)化的住房租賃企業(yè)，支持住房租賃企業(yè)通過租賃、購買等方式多渠道籌集房源，支持個人和單位將住房委托給住房租賃企業(yè)長期經(jīng)營，滿足多層次住房租賃需求。

在金融支持方面，本市也將鼓勵開發(fā)性金融等銀行業(yè)金融機構(gòu)在風險可控、商業(yè)可持續(xù)的前提下，加大對租賃住房項目的信貸支持力度，通過合理測算未來租賃收入現(xiàn)金流，向住房租賃企業(yè)提供分期還本等符合經(jīng)營特點的長期貸款和金融解決方案。

未來，本市也將繼續(xù)推進公共租賃住房開發(fā)貸款試點工作，適度增加試點參與銀行數(shù)量。研究制定鼓勵房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)發(fā)展的優(yōu)惠政策，協(xié)調(diào)與指導金融機構(gòu)積極參與，支持住房租賃企業(yè)利用房地產(chǎn)投資信托基金融資。